Consecuencias prácticas de los últimos cambios en materia de arrendamiento de vivienda

ATENCIÓN: Con fecha 14.05.2019, se ha publicado en el BOE la admisión a trámite, por parte del Pleno del Tribunal Constitucional, de un recurso de inconstitucionalidad promovido contra la norma objeto de análisis en este artículo, esto es, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Les mantendremos debidamente informados de la decisión definitiva del TC al respecto.

AUTOR: Carmen Piris de la Peña

FECHA: 07.05.2019

El 14 de diciembre de 2018 el Gobierno aprobaba el Real Decreto - ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, "RD-L 21/2018"), que, entre otras normas, modificaba la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, "LAU").

El cambio normativo, no obstante, estuvo vigente sólo cinco semanas: desde el 19 de diciembre hasta el 22 de enero e 2019, fecha en que el Pleno del Congreso de los Diputados lo revocaba, volviendo así a ser aplicable la versión anterior de la LAU. Con 103 votos a favor de su convalidación, 243 en contra y 1 abstención, en mayor o menor medida, los distintos grupos políticos criticaron duramente su contenido y alcance. Eso sí, cada quien lo examinaba con las gafas de su color, versando el debate parlamentario, principalmente, sobre su capacidad efectiva de incidir eficazmente en la mejora del acceso a la vivienda y la contención de los precios de alquiler, así como la idoneidad de tramitar reformas de tal relevancia como Real Decreto - ley o como Proyecto de Ley. Tras la derogación, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), a través de su Consejo General de Colegios, mostraban su preocupación y pedían "estabilidad, equilibrio y seguridad jurídica en materia de vivienda y alquiler tras la situación de confusión que se está viviendo en el sector", dado que "la vivienda es uno de los pilares fundamentales de la dignidad de las personas y de las familias, conforme a su función social, y exige una política estable y previsible".  

Pues bien, transcurridas otras cinco semanas, el 1 de marzo, motivado "para atender la emergencia social en materia de vivienda", el Consejo de Ministros aprobaba una nueva reforma del alquiler regulado en la LAU, con mismo nombre ("Real Decreto - ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler"; en adelante, "RD-L 7/2019") y casi idéntico contenido al que había sido rechazado por el Congreso. Tras su publicación en el BOE, entró en vigor el 6 de marzo y finalmente el 3 de abril fue convalidado por la Diputación Permanente.

Régimen jurídico aplicable a cada contrato de arrendamiento de vivienda

La clave para conocer qué norma se aplica a un contrato determinado es su fecha de firma: habrá que acudir a la LAU en su versión vigente en ese momento. Esto es:

A los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el 18 de diciembre de 2018 se les aplica la LAU en su última modificación, dada por las Leyes 4/2013, de 4 de junio, y 2/2015, de 30 de marzo.

La LAU modificada por el RD-L 21/2018, anulado en enero, es aplicable a los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero e 2019.

Los contratos que se han suscrito entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de mazo de 2015, vuelven a estar sometidos a la LAU en su versión del año 2013 modificada a su vez en el 2015.

Pero, a partir del 6 de marzo, a los alquileres de vivienda se aplica un nuevo régimen, esto es, la LAU modificada por el RD-L 7/2019, que a continuación les detallamos.

Principales novedades del Real Decreto - ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Con el régimen establecido con esta nueva norma, los arrendamientos de vivienda que se suscriban desde el 6 de marzo se sujetarán a los siguientes cambios principales:

DURACIÓN Y PRÓRROGA OBLIGATORIA DEL CONTRATO (art. 9.1 LAU):

Las partes pueden pactar la duración que tengan por conveniente, pero de haberse pactado una duración inferior a 5 años (o 7 años, si el arrendado es persona jurídica), el arrendatario tiene derecho a aplicar prórrogas anuales (obligatorias para el arrendador) hasta que el arrendamiento alcance un mínimo de 5 años completos (o 7, si el arrendador es una sociedad o empresa), siempre que el arrendatario no haya comunicado al arrendador, con al menos 30 días de antelación respecto a su terminación, su voluntad de no renovarlo.

PRÓRROGA TÁCITA DEL CONTRATO (art. 10 LAU):

Transcurrida la duración mínima del contrato (5 o 7 años) sin que ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo (el arrendador deberá dar preaviso con al menos 4 meses de antelación; el arrendatario, con 2 meses), automáticamente entran en juego 3 prórrogas anuales sucesivas.

Estos 3 años son de obligado cumplimiento para el arrendador, mientras que el arrendatario podría no renovar el contrato cumplido cada año avisando con 30 días de antelación a la terminación de cualquiera de esas anualidades.

CUANTÍA DE LA RENTA Y DE LA FIANZA Y GARANTIAS ADICIONALES (arts. 17, 36.1 y 36.5 LAU):

La renta (y esto no se ha modificado) será la que libremente pacten las partes, y la fianza (y esto tampoco ha cambiado) se presta en metálico y es obligatoriamente equivalente a una mensualidad de la renta.

Pero, si bien antes se permitía acordar una garantía adicional a dicha fianza de cualquier importe, ahora su cuantía se limita a un máximo de dos mensualidades de la renta, ya sea en forma de depósito, aval bancario u otra garantía.

ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA Y DE LA FIANZA (arts. 18.1, 36.2 y 36.3 LAU):

Aunque las partes tienen libertad para fijar un índice o método según el cual la renta podrá actualizarse a partir del primer año de vigencia del contrato, en ningún caso el incremento puede ser superior a la subida del IPC en ese periodo. A contrario sensu, la disminución de la renta por una actualización a la baja sí podría ser mayor a la reducción que experimente el IPC.

En cuanto a la fianza, su importe no estará sujeto a actualización durante los 5 o 7 primeros años de duración mínima del contrato. Cumplido este plazo, el arrendador puede solicitar con cada prórroga posterior que la fianza depositada se actualice hasta alcanzar una mensualidad de la renta vigente; en defecto de pacto expreso sobre el índice o método en concreto, se hará igual que la actualización de la renta.

INCREMENTO DE LA RENTA EN CASO DE OBRAS DE MEJORA (art. 19.1 y 19.4 LAU):

Se permite al arrendador, previo acuerdo con el arrendatario, elevar la renta en el caso de realización de obras de mejora (no de simple conservación ni mantenimiento) en la vivienda en cualquier momento durante la vigencia del contrato.

Una vez cumplida la duración mínima de 5 o 7 años, el arrendador puede realizar obras de mejora en la vivienda y elevar por ello unilateralmente la renta, salvo que medie pacto contrario. Ahora bien, este incremento se limitará a la cuantía resultante de multiplicar el coste de la mejora (descontadas, en su caso, las subvenciones) por el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que en ningún caso el aumento del precio del alquiler pueda exceder del 20% de la renta vigente.

GASTOS DE CONTRATACIÓN Y CARGAS FISCALES (arts.. 20.1 LAU y 45.1 TRLITPAJD):

Siempre que el arrendador sea una persona jurídica, serán de su cuenta tanto los gastos de gestión inmobiliaria como los de formalización del contrato; no así si se trata de una persona física, supuesto en el que las partes pueden repartirse estos gastos como tengan por conveniente.

En cuanto a la fiscalidad del contrato de arrendamiento, se introduce la exención del ITP y AJ para el arrendatario.

VENTA DE LA VIVIENDA ALQUILADA (art. 14 LAU):

Durante los 5 o 7 primeros años del contrato, el comprador de la vivienda arrendada deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador durante dicha vigencia, independientemente de que el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad, y ello también aunque las partes hayan estipulado que la compraventa de la vivienda extinguirá el arrendamiento.

Pero, si la duración mínima pactada fuese superior a ese plazo, el adquirente de buena fe quedará igualmente subrogado por la totalidad, aunque, si en ese caso el contrato no contase con inscripción registral, el nuevo arrendador (comprador) podrá desistir del contrato una vez cumplidos los 5 o 7 primeros años y entonces el vendedor (anterior arrendador) deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad igual a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir.

ALQUILER TURÍSTICO EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (art. 17 LAU):

Se permite que la Junta de vecinos limite o condicione el ejercicio de la actividad del alquiler turístico en el edificio por mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación, así como establecer gastos especiales, aunque siempre sin efectos retroactivos, e independientemente de si modifica o no el título constitutivo o los estatutos (para lo cual antes se exigía unanimidad).

MEDIDAS ADICIONALES

Además de estas modificaciones, el nuevo RD-L 7/2019 también recoge una serie de "medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler" que el Ministerio de Fomento "pondrá en marcha", como por ejemplo una 'reorientación del Plan Estatal de Vivienda', y todo ello sin metas concretas ni calendario o plazos estipulados.

A tener en cuenta

Lo que es bastante llamativo de las últimas novedades es que son, en esencia, cuasi-idénticas a las que el Congreso rechazó el pasado enero, pese a lo cual la Diputación Permanente (con las Cortes ya disueltas) las ha convalidado el 3 de abril con una ajustadísima mayoría: 33 votos a favor, 31 en contra, y una abstención.

Dadas las circunstancias, y a la luz del descontento generalizado con las medidas adoptadas (bien porque no son idóneas, bien porque no son suficientes), parece que, para solucionar la problemática existente en materia de vivienda en alquiler, habría que alcanzar un gran pacto nacional, ya sea en forma de Ley, ya sea tipo Libro Blanco, ya sea con un Plan Estatal o bajo cualquier otra fórmula. Y en esto, al menos, están de acuerdo todos los actores del sector inmobiliario, "políticos" incluidos. Veremos pues las novedades, que, sin duda, las habrá. Y nosotros se las contaremos con mucho gusto.