Nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario:¿mayor seguridad jurídica y sobreprotección del consumidor?

AUTOR: Ana Sacristán

FECHA: 11.07.2019

El pasado 16 de junio entró en vigor una ley esperada, no sólo porque se ha retrasado 3 años desde que se superó el plazo límite de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014, sino porque es reguladora de un importante aspecto en la vida de la inmensa mayoría de los ciudadanos de España: el crédito que le permite acceder a la compra de una vivienda y disfrutar de esta en régimen de propiedad.

La unanimidad de los agentes que intervienen en nuestro mercado hipotecario coincide en afirmar que esta norma persigue y, en cierto modo, consigue, dotar de seguridad jurídica a un sector que en los últimos años ha sido enormemente polémico, entre otras razones por las vicisitudes judiciales, contribuyendo a disminuir la litigiosidad en este sector. Hemos de destacar su carácter imperativo y la nulidad de pleno derecho de aquellos actos realizados en fraude de lo dispuesto en la misma.

En cuanto a su objeto y ámbito de aplicación hemos de señalar que regula los contratos de préstamo concedidos o intermediados, en ejercicio de su profesión, por personas físicas o jurídicas cuando los prestatarios, fiadores o garantes sean personas físicas y dicho contrato tenga por objeto la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria o cualquier otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, incluidos trasteros y garajes de uso doméstico. Igualmente es aplicable a los préstamos concedidos para la adquisición o conservación del derecho de propiedad sobre inmuebles construidos o por construir en los que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.

Como aspectos novedosos de la nueva norma podemos enumerar como los más importantes los siguientes:
1) Nuevo plazo de al menos 10 días naturales de reflexión respecto al momento en el que el prestatario queda vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

2) La información que se entregará al prestatario se facilitará mediante una nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para el prestamista.

3) Nueva distribución de gastos: el prestatario asume los gastos de la tasación y el prestamista los de gestoría, los del Notario, los del Registro de la Propiedad en caso de inscripción de las garantías y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

4) Las empresas prestamistas deberán tener a disp.osición de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales, así como inscribirlas de forma obligatoria antes de la comercialización de sus préstamos, en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Las condiciones incorporadas de forma no transparente a los contratos, serán nulas de pleno derecho.

5) Obligación de otorgamiento de un acta notarial previa, a más tardar el día anterior de la firma del préstamo, en la que se acredite que se ha cumplido con el plazo de al menos 10 días naturales de entrega de información sobre el préstamo, las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario, así como la realización de un test al prestatario con el objeto de que el notario pueda conocer si el prestatario ha comprendido la información y documentación suministrada. De no haberse otorgado dicha acta notarial previa, no se podrá otorgar la escritura correspondiente al préstamo, ni los registradores podrán inscribir las escrituras en las que no se haga mención a dicha acta previa.

6) Prohibición de ventas vinculadas y combinadas de productos financieros salvo seguros en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo y seguros de daños sobre el inmueble objeto de hipoteca.

7) Se establecen controles a la forma de remuneración al personal del prestamista, así como de este a los intermediarios, de forma que no se vea afectada su capacidad de actuar en interés del prestatario y dicha remuneración no dependa de los objetivos de venta.

8) Prohibición de las denominadas cláusulas suelo que limitan a la baja el tipo de interés.

9) Nueva regulación del vencimiento anticipado de estos préstamos estableciendo los requisitos concretos para que dicho vencimiento anticipado pueda producirse y excluyendo expresamente la posibilidad de que las partes pacten algo contrario a dichos requisitos. Esta nueva regulación parece aplicable de forma retroactiva a los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, siempre y cuanto el vencimiento anticipado no se haya producido con anterioridad a dicha fecha de vigencia de la ley.

10) De igual forma se establece la prohibición de pactar un interés de demora distinto al establecido por esta ley, para el caso de préstamos que se encuentran garantizados con una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial (interés remuneratorio + tres puntos porcentuales).

11) Se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios estableciéndose el régimen sancionador para el caso de que se infrinjan las normas regulatorias.

12) Se promoverán medidas de educación financiera de los consumidores, etc.

  Aspectos como la regulación del vencimiento anticipado, la determinación del profesional homologado que pueda efectuar tasaciones, el valor de tasación versus el valor de ejecución del préstamos, y el propio interés de demora establecido por la ley frente a lo determinado por el Tribunal Supremo con anterioridad, van a dar mucho que hablar y que escribir en los próximos meses. Lo que es cierto es que esta Ley puede calificarse como una de las más garantistas de la Unión Europea y para unos, sobreprotegerá al consumidor, mientras que para otros, se quedará corta en dicha protección.

Con el tiempo y la aplicación de estas medidas podremos observar si esta nueva norma contribuye a facilitar el acceso a la vivienda en propiedad, en especial a los jóvenes, en un momento en el que existe una importante escasez de vivienda asequible y en el que la precariedad de los salarios, así como la baja tasa de ahorro de las familias, no contribuyen en nada a paliar una circunstancia social extremadamente preocupante.