Alquiler de vivienda turística y comunidades de propietarios

AUTOR: Carmen Piris de la Peña

FECHA: 19.11.2019

Límites a la facultad de la Junta de propietarios de restringir o limitar, sin unanimidad, la actividad de alquiler turístico en las viviendas de la Comunidad.

CONCEPTO DE ALQUILER DE VIVIENDA TURÍSTICA

Desde que nuestros padres nos llevaban a veranear al pueblo X o a conocer la ciudad Y, el alojamiento durante nuestras vacaciones ha evolucionado mucho. Hoy en día, ya a prácticamente nadie se le ocurre reservar una habitación de hotel sin por lo menos haber barajado la opción de alquilar un pisito céntrico.

Ahora bien, también es frecuente escuchar y leer en la prensa quejas de los vecinos por las supuestas molestias causadas por los turistas que se alojan en este tipo de viviendas, y a esta problemática, precisamente, responde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, respectivamente, la “LPH” y el “RDL 7/19”), en vigor desde el 6 de marzo de 2019, que novedosamente otorga ciertas prerrogativas a las Juntas de propietarios.

Pero, antes de entrar en materia, es preciso diferenciar el concepto de alquiler de temporada del de alquiler turístico, ambos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”), en estos términos:

  • Art. 3.2 y art. 4 de la LAU: “En especial, tendrán esta consideración [arrendamiento para uso distinto del de vivienda] los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, (…), cualquiera que sean las personas que los celebren”, lo cuales “se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV” y, en las demás cuestiones, “se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.
  • Art. 5.e de la LAU (también objeto de reforma por el citado RDL 7/19): “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: (…) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

ALQUILER TURÍTICO DE VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Al margen, por tanto, de la normativa de aplicación al alquiler de vivienda de uso vacacional (de orden autonómico y local), nos centramos en este artículo exclusivamente en las posibilidades de las Comunidades de propietarios de restringir o incluso prohibir esa actividad cuando la misma se realiza en inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Empezamos por el principio: antes de la entrada en vigor del RDL 7/19, el artículo 5 de la LPH permitía a los copropietarios acordar que las viviendas que formaban la Comunidad no se destinasen al alquiler turístico, mediante la modificación por unanimidad del Título constitutivo o los Estatutos (aprobando “disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales”), lo cual debía ser inscrito en el Registro de la Propiedad para tener efectos frente a terceros.

Actualmente, además de esa posibilidad, el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la LPH faculta a la Junta de propietarios, mediando acuerdo alcanzado por las tres quintas partes de propietarios y cuotas, para limitar o condicionar el alquiler vacacional de dichos pisos, con independencia de que ello constituya o no una modificación del Título constitutivo o los Estatutos, así como para incrementar hasta en un 20% la cuota de gastos comunes de los propietarios que desarrollen esas actividades. Lo que de ninguna manera está permitido es que estos acuerdos tengan efectos retroactivos, es decir, que afecten a la actividad de alquiler turístico que ya se venía desarrollando con anterioridad en alguna de las viviendas (siempre que cumpliera, claro está, la normativa administrativa, por ejemplo disponiendo de la correspondiente Licencia).

En otras palabras: aunque dicha actividad no se hubiera prohibido en los Estatutos de la Comunidad de propietarios, la Junta sí puede restringir su ejercicio o supeditarlo al cumplimiento de determinados requisitos (tales como suscribir el arrendador póliza de seguro de daños o abonar una cuota especial de gastos, acceder los turistas por la escalera de servicio o no utilizar el ascensor, etc.), sin que para ello se requiera la unanimidad de todos los vecinos ni mucho menos el consentimiento del propietario afectado.

Y QUÉ HAY DE LO MÍO

Hasta aquí todo parece estupendo, pero ¿qué ocurre si somos nosotros el propietario de uno de esos pisos y decidimos publicitarlo en una plataforma turística para arrendarlo como vivienda vacacional, pero un buen día tres quintas partes de nuestros vecinos votan a favor de restringir esta actividad?

La solución nos la aporta la propia LPH en su artículo 18.1, en virtud del cual “Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales (…): c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”. Este último concepto ha sido desarrollado por el Tribunal Supremo: “En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima” (STS 924/2011, de 13 de Diciembre de 2011).

Así, las limitaciones o condiciones que la Comunidad apruebe en relación con la actividad del alquiler turístico en las viviendas privativas, si bien pueden establecerse sin alcanzar la unanimidad (basta mayoría de tres quintos), y por mucho que en Derecho todo sea susceptible de interpretación, el beneficio para la Comunidad ha de ser real y legítimo y en ningún caso podrían imponerse de manera injustificada o desproporcionada ni provocando importantes daños a cualquier otro copropietario.