Aviso para navegantes: El Libro VI del Código Civil catalán ha entrado en vigor

Autor: Dr. Christian Martinho Lotz, LL.M. (Freiburg i. Br.)

La regulación relativa al contrato de compraventa prevista en la Ley 3/2017 de 15 de Febrero del Parlament de Catalunya por la que se aprueba el libro VI del Código Civil de Cataluña (en adelante CCC) relativo a las obligaciones y a los contratos, fue suspendida por el Tribunal Constituciónal tras admitir un recurso de inconstitucionalidad presentado por el gobierno de España. No obstante, la suspensión citada fue levantada mediante Auto nº 131/2017 de 3 de octubre dictado por el Tribunal Constitucional originando así la entrada en vigor del citado código catalán el 1 de enero de 2018.

Si bien las novedades introducidas por el Libro VI del Código Civil catalán en materia de obligaciones y contratos son de diferente patrón y algunas de calado, el autor de este artículo desea resaltar el tratamiento que hace el código civil catalán de las arras en una compraventa inmobiliaria conforme a las disposiciones previstas en el Art. 621-8 y en el Art. 621-49 del citado código.

El legislador catalán ha optado por diferenciar claramente entre las arras confirmatorias (Art. 621-8.1 CCC) y las arras penitenciales (Art. 621-8.2 CCC). Las primeras tienen un carácter general, mientras que las segundas disponen de un carácter excepcional y, por consiguiente, deben de pactarse expresamente. Mediante esta disposición, se rompe la lógica de la aplicación sistemática del Art. 1454 del Código Civil que prevé unas arras exclusivamente penitenciales. Por lo tanto, la primera conclusión que podemos extraer es que, las arras en una compraventa inmobiliaria dispondrán por lo general de un carácter confirmatorio.

Junto a esta primera modificación, conviene remarcar la posibilidad prevista en el Art. 621-8.3 del CCC de otorgar notarialmente las arras siempre y cuando, se prevé que la compraventa se lleve a cabo en un plazo no superior a 6 meses. De esta forma, se permite afectar el bien inmueble objeto de la compraventa como garantía de la devolución de las arras pactadas. Desde el punto de vista del autor la disposición está bien intencionada, sin embargo será muy difícil de demostrar quien de las partes ha desistido, máxime si se tiene en cuenta lo arraigado que está en la cultura española el responsabilizar a la otra parte si el contrato no produce los efectos previstos. En caso de desistimiento por parte del vendedor, el notario deberá entregar al comprador la cantidad adelantada por éste y, el bien inmueble garantizará así la restitución de una cantidad igual por parte del vendedor. En relación a la obligación del vendedor de entregar esta segunda cantidad, se establece una afección real sobre el bien inmueble que se extinguirá si (i) transcurren 60 días a contar desde el término o plazo pactado (salvo que previamente se hubiera anotado la demanda presentada por el comprador), (ii) si quien desiste es el comprador y el vendedor lo acredita fehacientemente y, (iii) si se inscribe la compraventa de la finca a favor del comprador que entregó las arras. De todo ello podemos extraer una segunda conclusión que incide en la dificultad de probar qué parte ha sido la que ha desistido del contrato de arras y ha provocado la devolución de las arras.

A colación del anterior apunte, conviene resaltar la posibilidad prevista en el Art. 621-49 CCC de incorporar al contrato de compraventa una cláusula que prevea que el precio sea todo o en parte financiado por una entidad de crédito. Mediante la citada cláusula, el legislador catalán pretende permitir al comprador desistir del contrato de arras sin la obligación de compensar por ello al vendedor, siempre y cuando el comprador justifique documentalmente dentro del plazo acordado, la negativa de la entidad financiera a conceder la financiación solicitada o a aceptar la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que grava el bien inmueble. Esta posibilidad se excepcionará cuando la negativa a la concesión de la financiación se deriva de la negligencia del comprador a la hora de presentar la documentación requerida por la entidad de crédito. En el supuesto que el comprador haya manifestado su deseo de desistir una vez rechazada la financiación, el vendedor deberá devolver los importes adelantados a cuenta del precio, así como las cantidades abonadas en concepto de arras penitenciales quedando así las partes en idéntica situación a la que tenían antes de la suscripción del contrato. En aras a la seguridad jurídica, este régimen permite pacto en contrario, pudiendo las compañías inmobiliarias incluir una cláusula que excluya la facultad de desistimiento en este tipo casos. Si bien se puede observar de nuevo la buena intención del legislador catalán, al autor de este artículo le consta que los principales agentes económicos que actúan en Catalunya están excluyendo esta posibilidad dado la complejidad que conlleva su aplicación y el volumen de operaciones llevadas a cabo mediante financiación ajena.