Condenada una promotora por el incumplimiento de lo ofertado en su publicidad

Autor: Patricia Ayala

El 20 de noviembre de 2017, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia por la que se estima un recurso de casación interpuesto por un particular contra una sentencia emitida por la Audiencia Provincial de La Coruña.

La constructora interpuso demanda contra un particular por el incumplimiento del contrato de compraventa de un inmueble, por no haber elevado a escritura pública el contrato. El particular contestó oponiéndose a dicha demanda y formulando además demanda reconvencional y solicitando que se declare la nulidad, o la resolución del contrato. El particular consideraba que la constructora no había cumplido con sus obligaciones contractuales, al no haber entregado el inmueble en plazo, ya que dicha entrega debía producirse en junio y no habiendo finalizado en esa fecha. Según se anunciaba en la oferta publicitaria, el complejo debía contar con  campo de golf de 18 hoyos y enlace con la autopista, que ni siquiera había comenzado. Además en el folleto publicitario se ofrecían «viviendas en altura» y la referida en el contrato estaba más baja que la acera, con lo que el bajo pasó a ser un semisótano. Por dichos motivos el particular comunicó su negativa a escriturar mediante burofax en 2006.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda reconvencional del particular declarando resuelto el contrato de compraventa basándose en el incumplimiento de las ofertas publicitarias por parte de la empresa constructora, aplicando la normativa especial de protección de los consumidores y usuarios. El Juzgado entendió que la negativa del comprador a escriturar estaba plenamente justificada debiéndose a los incumplimientos publicitarios denunciados. Apelada dicha sentencia ante la Audiencia Provincial se estimó parcialmente la apelación, revocando en parte la sentencia de primera instancia. La Audiencia Provincial declaró el incumplimiento del contrato por el particular obligándolo a elevar el contrato a escritura pública.

Por esta razón interpuso el particular un recurso de casación por considerar que la Audiencia no había tenido en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo que establece que las ofertas fundamentales y destacadas del folleto publicitario no son accesorias sino esenciales a efectos resolutivos del contrato. En este sentido, el particular cuestionaba que la sentencia recurrida, si bien no negaba el carácter vinculante de la publicidad y que se habían incumplido las obligaciones más destacadas de dicha publicidad (como el campo de golf de 18 hoyos y un enlace de la urbanización con la autopista AP9 y parte de la urbanización sin terminar), no declaraba que tales incumplimientos fuesen esenciales y que procediese la resolución del contrato, vulnerando así la citada jurisprudencia El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación del particular basando su pronunciamiento en el valor contractual de la publicidad. Hay que destacar que en aquellos casos en los que una publicidad contenga información sobre cualidades, características o naturaleza del producto o servicio promocionado, el artículo 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, permite a los consumidores exigir la entrega del bien o servicio con las prestaciones ofertadas, aunque no figuren en el posterior contrato o en el documento o comprobante recibido.

Según el Tribunal Supremo existe un incumplimiento esencial que imposibilita la finalidad del contrato de compraventa, ya que el comprador se encontró con una vivienda que no se encontraba junto al campo de golf ofrecido, ni con las vías de comunicación proyectadas ni con la urbanización ofrecida y esperada, dado que no está concluida. Por ello se estimó el recurso de casación confirmando la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia.