LAS CLAVES DE LA ÚLTIMÍSIMA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO URBANOS

AUTOR: Carmen Piris de la Peña

FECHA: 19.12.2018

Las nuevas medidas para mejorar el acceso a la vivienda e incentivar los alquileres son aplicables a todos los contratos de arrendamiento firmados a partir de hoy.

DESDE HOY MISMO, NUEVA REGULACIÓN DEL ALQUILER DE VIVIENDA.

Estaba claro que el mercado del alquiler en España precisaba de un buen empujón, dado que únicamente representa el 18 % de nuestros hogares y que, con el incremento de los precios (un 18,4% entre enero y diciembre de 2017), la realidad es que esa cifra no tenía visos de mejorar.

Bajo esta premisa, se acaba de aprobar el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes que, con el objetivo de “mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible”, introduce modificaciones en cinco disposiciones legales: la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, y respectivamente, LAU, LPH, LEC, TRLRHL y TRLITPAJD).

Esta norma, publicada en el BOE de ayer, entra hoy mismo en vigor, 19 de diciembre de 2018, y es por tanto aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen en adelante, así como a los celebrados con anterioridad si las Partes expresamente acuerdan su adaptación al nuevo régimen jurídico.

PRINCIPALES MEDIDAS PARA INCENTIVAR EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

La modificación más importante es, sin duda, la relativa a la duración, prórroga obligatoria y prórroga tácita del contrato (arts. 9 y 10 LAU): las partes pueden pactar la duración que tengan por conveniente pero, mientras que con la normativa vigente hasta el momento se añadirían prórrogas anuales (obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario) hasta alcanzar un mínimo de tres años completos, con la nueva norma este plazo se amplía hasta los cinco años (siete, si el arrendador es una sociedad o empresa). Esta medida se traduce en que el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda un mínimo de cinco o siete años, lo cual de antemano le ofrece una estabilidad que anteriormente quizás no tenía. Además, llegado el vencimiento del contrato o de su prórroga sin que ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con al menos 30 días de antelación, el arrendamiento se prorrogará automáticamente durante otros tres años (frente a la prórroga tácita de un año aplicable hasta ahora).

En relación con la renta, desde hoy se permite al arrendador elevarla en el caso de que haya pactado con el arrendatario la realización de obras de mejora en la vivienda durante la vigencia del contrato (art. 19.4 LAU), de forma que se fomenta la renovación y modernización del parque de viviendas en alquiler.

Especialmente llamativa es la limitación que este Real Decreto-ley introduce en relación con las garantías adicionales a la fianza (equivalente –y eso sí que no cambia– a una mensualidad de la renta, en el caso de vivienda) que las partes pueden libremente estipular (art. 36.5 LAU). Estas garantías (ej. entrega en metálico, aval bancario o personal, etc.) no podrán superar el total de dos mensualidades de la renta (tres, si contamos la fianza), para evitar que el arrendador de una vivienda pueda exigir a los inquilinos cantidades tan elevadas que entorpezcan el alquiler de la misma.

En un intento por reducir costes y cargas fiscales para el inquilino, se introducen tanto la obligación del arrendador, si es persona jurídica, de abonar los gastos de intermediación para el alquiler de la vivienda (agencias inmobiliarias, etc.) así como los de formalización del contrato (art. 20.1 LAU), como la exención del ITP y AJD (art.45.I.B.26 TRLITPAJD), impuesto que hasta ahora debía satisfacer el arrendatario al suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda.

Otra novedad interesante es la posibilidad de que la Junta de vecinos limite o condicione el ejercicio de la actividad del alquiler turístico en el edificio por mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación (art. 17.12 LPH), independientemente de que ello suponga o no una modificación del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios o de sus estatutos (antes se requería unanimidad para estos cambios), pero en todo caso sería un acuerdo sin efectos retroactivos.

DATOS QUE RESPALDAN LAS NOVEDADES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

Las nuevas medidas recogidas en el Real Decreto-ley tienen su justificación en la dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler, provocada por la creciente demanda de vivienda en alquiler y el consiguiente incremento de los precios. Detrás, entre otros factores, estaría el auge de la vivienda turística antes mencionada.

La última Encuesta Continua de Hogares (“ECH”) publicada por el INE, con datos del año 2017, revela que, de los casi 18,5 millones de hogares españoles, más de 14 eran viviendas en propiedad y solo un 18 % (equivalente a unos 3,3 mill.) se encontraba en régimen de alquiler. Y el Observatorio de Vivienda acentúa estas cifras: “El alquiler en España se ha caracterizado por una caída continuada desde el 51% que representaba en el año 1950 hasta el año 2001, en el que se reduce al 17,8%”.

Especialmente ilustrativos son los datos de emancipación que arroja la ECH: en 2017, más de la mitad (52,7 %) de los jóvenes de entre 25 y 29 años todavía vivía con sus padres, y prácticamente un cuarto (24,1 %) de los que tenían entre 30 y 34 años tampoco se había independizado.

Las razones por las que los arrendamientos de vivienda no terminan de despuntar son muy diversas, destacando sobre todo el persistente aumento del precio del alquiler (incluso superior al aumento de precio del m2 en las compraventas). El portal inmobiliario Idealista.com, en un informe sobre el mercado del alquiler actualizado el pasado mes de septiembre, ha arrojado datos bastante elocuentes: tras varios años de bajada durante la crisis, en 2014 y 2015 los precios parecían haberse estabilizado (con ligeros incrementos del 2,6 % y del 3,3 %, hasta 7,1 €/m2 al mes), pero después la subida del precio de la vivienda en alquiler en España ha sido muy acusada: un 15,9 % durante 2016 (hasta 8,2 €/m2 al mes) y un 18,4% durante 2017 (hasta 9,7 €/m2 al mes). Este informe alerta de que, aunque el precio de la vivienda en alquiler se ha reducido en España un 1,3 % de media durante el tercer trimestre de 2018 (hasta los 10,6 €/m2 al mes), se ha experimentado una subida de 12,6 % respecto a los precios registrados en septiembre de 2017 (situándose hoy la media nacional en 10,6 €/m2 al mes).

Por ciudades, y también según Idealista.com, actualmente “Barcelona es la capital española con los alquileres [de vivienda] más caros (17,3 euros/m2), seguida de Madrid (16,4 euros/m2) y San Sebastián (15,6 euros/m2). En cuarto lugar se sitúa Palma con un precio de 12,6 euros por cada metro cuadrado. En la parte opuesta de la tabla encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 4,3 euros/m2. A continuación se sitúa Cáceres con 4,6 euros/m2”.

EFICACIA DE LAS MEDIDAS PARA INCENTIVAR EL ALQUILER DE VIVIENDA.

Como decíamos al principio, este Real Decreto-ley pretende afrontar la difícil situación que atraviesa el mercado del alquiler, principalmente debido al incremento de los precios, y facilitar al ciudadano el acceso a una vivienda con una renta asequible.

Sobrará tiempo para comprobar si esta reforma es o no eficaz, pero algo en lo que el sector coincidía era en la necesidad de nuevas medidas que fomentasen el arrendamiento de vivienda.