La pregunta del millón: ¿Quién tiene que pagar el IBI del año en que se vende una vivienda?

Autor: Carmen Piris

Imagine por un momento que Vd. ha vendido recientemente una vivienda de su propiedad. ¿Quién debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de este año, cuando el Ayuntamiento lo gire y se lo notifique a Usted? ¿Puede exigir su importe, total o parcialmente, a la parte compradora? ¿Sería válido ese pacto? Veamos.

La gran pregunta de a quién corresponde pagar el IBI del año en que se otorga la compraventa del inmueble tiene, para la Agencia Tributaria, una respuesta rotunda: a quien fuese su propietario el día 1 de enero de ese ejercicio, es decir, al Vendedor.

Pero, en la práctica, esto que parece tan claro no lo es tanto, pues es absolutamente válido que las partes negocien este extremo, hasta el punto de que, si así lo acuerdan, no es extraño que sea el Comprador quien abone íntegramente su cuota anual, si bien en la mayoría de los casos se prorratea su importe de forma que Vendedor y Comprador satisfacen la parte proporcional al tiempo durante el que cada uno ha sido o va a ser dueño del inmueble.

Pero, ¿y si nada se ha dicho en el contrato privado ni en la escritura de compraventa, de qué lado se inclina la balanza? Hasta hace bien poco, a falta de pacto expreso en uno u otro sentido, el Vendedor satisfacía la cuota íntegra, pues –como se ha señalado antes– es inexcusablemente el obligado frente a la Agencia Tributaria. Es más, salvo contadas ocasiones, el recibo de ese IBI incluso será directamente notificado al Vendedor, por mucho que el nuevo propietario ya esté inscrito como tal en el Registro de la Propiedad: lo más probable es que el cambio de titularidad tarde varios meses en hacerse efectivo en el Catastro (ya se sabe que “las cosas de Palacio van despacio...”).

En otras palabras: casi con toda seguridad, la Agencia Tributaria municipal girará hacia finales de año el IBI al Vendedor, independientemente de que ya no sea el propietario del inmueble e independientemente también del posible pacto inter partes para abonar su cuota. Y, teniendo en cuenta que es precisamente el Vendedor el sujeto obligado a efectos fiscales, si nada se había acordado al respecto en la escritura ni en el contrato privado, éste solía satisfacer la cuota anual completa.

No obstante, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 15 de junio de 2016, profundizó en esta problemática, y estableció los siguientes criterios:

1. Aunque por Ley es el Vendedor el sujeto pasivo del IBI del inmueble (por ser el propietario en la fecha de devengo del mismo), hay libertad de pacto: las partes pueden negociar quién va a pagar el IBI del año en que se otorga la compraventa del inmueble, y es válido que se acuerde que su cuota se prorratee entre Vendedor y Comprador.

2. También es válido que las partes pacten la imposibilidad de esa repercusión (de forma que sea el Vendedor quien pague el IBI de todo el año).


3. Si no se dice nada en la escritura, el Vendedor tiene derecho a exigir del Comprador la parte proporcional a su titularidad, pues el Alto Tribunal considera que “… la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

Volviendo a nuestro supuesto práctico: si Vd. ha vendido la vivienda p.ej. el 1 de mayo, cuando el Ayuntamiento después del verano le envíe el recibo del IBI de este año por una cuota de 120.- €, podrá exigir al adquirente la parte de la cuota proporcional al período que va entre el 1 de mayo y el 31 de diciembre, de forma que Vd. como Vendedor deberá satisfacer 40.- € y tiene derecho a reclamar del Comprador el pago de los 80.- € restantes, incluso aunque no lo hubieran acordado así expresamente.

Lo cierto es que, dos años después de la publicación de esta Sentencia, se trata todavía de una doctrina ampliamente desconocida por los particulares, ajenos en su mayoría a esta interesantísima posibilidad de repercusión de la cuota prorrateada del IBI.