Contratos de arrendamiento distintos a vivienda y medidas adoptadas por el COVID 19

AUTOR: Ana Sacristán Salvador

FECHA: 07.04.2020

De todos es conocido que una de las medidas adoptadas en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, para tratar de reducir el impacto del COVID-19, es la paralización de la actividad productiva en España en todo aquello que no sea considerado como esencial, hasta por lo menos el 9 de abril incluido.

Lamentablemente entre las medidas adoptadas por el Gobierno español para paliar los efectos económicos de la emergencia sanitaria a empresas y autónomos, no se encuentran todavía las ayudas en materia de arrendamiento para inmuebles distintos a la vivienda habitual, es decir, oficinas, locales comerciales, hoteles o naves industriales. Tan sólo existe una moratoria en la devolución de los préstamos hipotecarios para inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales, adoptada en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Tampoco las Comunidades Autónomas han anunciado todavía medidas en relación con el arrendamiento de este tipo de inmuebles.

Por consiguiente, las empresas y autónomos cuyas actividades se han visto drásticamente interrumpidas, se ven obligadas a hacer frente a importantes gastos, entre otros, la renta de los inmuebles por ellos arrendados, sin poder generar ningún tipo de ingresos.

Nuestra recomendación es que mientras no se articulen ayudas para las empresas arrendatarias, se trate de negociar con los propietarios de las instalaciones revisiones contractuales que pueden consistir en suspensiones del pago de la renta o reducciones de rentas. El fundamento jurídico para ello sería la denominada cláusula rebus sic estatibus de construcción jurisprudencial que supone que ante una situación imprevisible, inevitable y completamente ajena a la voluntad del arrendatario, que provoca una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la firma del contrato de arrendamiento, ello justifica que se solicite una modificación de las obligaciones que tiene el arrendatario, esto es, se pueda llegar a pactar la suspensión en el cumplimiento de la obligación principal de abono de las rentas y gastos ordinarios de zonas comunes, mientras las circunstancias no vuelvan a la normalidad. Evidentemente ello conlleva la apelación a la buena fe contractual de la parte contraria, es decir, los arrendadores quienes podrán o no aceptar las razones y propuestas de la parte arrendataria. En todo caso, el principio jurídico mencionado, así como la alegación de fuerza mayor, pueden ser argumentos suficientes para acudir a los tribunales pero, es evidente, que debe estudiarse caso por caso analizando las verdaderas consecuencias que la emergencia sanitaria y/o la suspensión de la actividad del arrendatario hayan podido causar, así como el contrato de arrendamiento concreto y el contexto de la relación jurídica en cuestión.

No obstante lo anterior, nuestra recomendación general a las empresas, autónomos y profesionales que estén pagando una renta por el uso de un inmueble en el cual se desarrolle su actividad y que esta se encuentre suspendida por el estado de alarma, sería la siguiente:

  1. Revisión del contrato de arrendamiento en cuestión para determinar si está establecida en el mismo, la regulación de los casos de fuerza mayor, lo que nos permitirá mantener una línea interpretativa del contrato.
  2. Comunicar al arrendador la situación de suspensión de la actividad y proponerle  una revisión de las condiciones del contrato como, por ejemplo, una suspensión del pago de la renta pactada o una reducción de la misma, mientras dure la obligación de cierre o suspensión o, incluso, de unos meses más para consolidar el repunte de la actividad del arrendatario lo que sin duda alguna, beneficiará a ambas partes.
  3. Si el arrendador acepta la propuesta del arrendatario o las partes llegan a algún otro acuerdo, recomendamos suscribir un anexo o novación contractual que recoja lo pactado. En el supuesto de que el arrendador no aceptara, es recomendable continuar cumpliendo con las obligaciones (especialmente, con el abono de la renta) y al mismo tiempo interponer una demanda judicial frente al arrendador, basada en los fundamentos jurídicos mencionados.

 

 Desde el punto de vista de la propiedad, ha de señalarse que importantes tenedores de inmuebles de estas tipologías han anunciado desde el  principio de la crisis sanitaria, acuerdos de suspensión del pago de rentas en sectores tan castigados como el hotelero y el de los centros comerciales. El tiempo nos dirá si estas medidas son o no suficientes pues nadie hoy en día conoce el verdadero impacto de esta crisis sanitaria, pero es seguro que paliarán transitoriamente la situación de empresas y autónomos y les permitirá acelerar una recuperación futura. Medidas como esta son, además, un reflejo de la solidaridad que se ha puesto en marcha en nuestra sociedad a raíz del impacto del COVID -19 y nuestro sector inmobiliario no puede ser una excepción.