In Zeiten des Coronavirus: Klarstellungen zur neuesten Normative in Bezug auf Wohnobjekte

AUTOR: Ana Sacristán Salvador

FECHA: 22.04.2020

Am 11. April wurde im Staatsanzeiger (BOE) der Ministerialerlass TMA/336/2020 vom 9. April veröffentlicht, der den staatlichen Wohnungsbauplan 2018-2021 ändert, der durch den Königlichen Erlass 106/2018 vom 9. März geregelt wird, um dringende Hilfen beim Zugang zu Wohnraum für bestimmte schutzbedürftige Gruppen einzuführen und die Aufstockung des öffentlichen und sozialen Wohnungsbestands zur Miete oder Nutzungsüberlassung  zu fördern.

Die Veröffentlichung dieses Erlasses und insbesondere seines Artikels 4 Absatz 3 hat erhebliche soziale Beunruhigung sowie eine Vielzahl von Meinungen und Interpretationen im spanischen Immobiliensektor hervorgerufen, da er die vorübergehende Besetzung von Wohnungen in Privateigentum  zur Unterbringung  schutzbedürftiger Gruppen sowie die Möglichkeit der Enteignung als Mittel zur Bereitstellung von Wohnraum für solche Gruppen zu genehmigen scheint. Konkret heißt es in dem genannten Artikel 4 Absatz 3:

"3. Die Lösung der Unterkunft
Die Autonomen Gemeinschaften und die Städte Ceuta und Melilla stellen der begünstigten Person eine Wohnung in öffentlichem Eigentum oder eine Wohnung, die zur Nutzung an eine öffentliche Verwaltung abgetreten wurde, auch wenn sie in Privateigentum bleibt, zur Verfügung, die in Bezug auf Größe, Dienstleistungen und Lage seinen Umständen angemessen ist und die durch Vermietung, Nutzungsabtretung oder in einem gesetzlich zugelassenen vorübergehenden Besatzungsregime bewohnt wird.
Wenn diese Art von Wohnraum nicht zur Verfügung steht, kann die Hilfe im Rahmen derselben Programme auf angemessene Wohnungen in Privateigentum oder auf alle Wohnungen oder Wohneinrichtungen, die von den Begünstigten bewohnt werden können, angewandt werden".


Unserer Meinung nach bedeutet diese Bestimmung, dass in Ermangelung von Wohnungen in öffentlichem Besitz oder von Wohnungen, die der Eigentümer einer öffentlichen Verwaltung zugewiesen hat, private Wohnungen zur Vermietung, Nutzungsüberlassung oder im Rahmen einer gesetzlich zugelassenen vorübergehenden Belegungsregelung genutzt werden können. Mit anderen Worten, diese Regel scheint in keinem Fall eine Besetzung zu garantieren, verstanden als die Besetzung des Eigentums einer anderen Person ohne die entsprechende Genehmigung und gegen den Willen des Eigentümers. Im Gegenteil, wir verstehen, dass sich die Bestimmung des Artikels 4.3 der genannten Verordnung auf "die gesetzlich zugelassenen Regime" bezieht, die im vorhergehenden Abschnitt angegeben sind und sich auf Verträge oder Rechtsakte beziehen, die zumindest im Prinzip zwischen den Parteien ausgehandelt werden müssen.

Zweitens sollte analysiert werden, ob diese gesetzlich zugelassenen Regime, über die wir hier sprechen, so verstanden werden könnten, dass sie die Möglichkeit der Enteignung jener Privatwohnungen einschließen, die zum Zeitpunkt der Notwendigkeit einer Unterkunfslösung leer stehen oder ungenutzt sind. In diesem Sinne ist zu berücksichtigen, dass Artikel 33 der spanischen Verfassung selbst in seinem zweiten Abschnitt "die soziale Funktion" des Privateigentumsrechts als inhaltliche Abgrenzung festlegt, gleichzeitig aber in seinem dritten Abschnitt darauf hinweist, dass "niemandem seine Güter und Rechte entzogen werden dürfen, es sei denn aus einem gerechtfertigten Grund des öffentlichen Nützlichkeit oder sozialen Interesses, durch eine entsprechende Entschädigung und nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen".

Es ist offensichtlich, dass in einem Rechtsstaat wie Spanien der Begriff der Enteignung durch diese Verfassungsbestimmung sowie durch das geltende Zwangsenteignungsgesetz und die Doktrin des Verfassungsgerichts weitgehend geregelt ist, weshalb wir darauf hinweisen müssen, dass die Bestimmung des Artikels 4.3 des genannten Erlasses vom 9. April 2020 nicht ohne die Bearbeitung der entsprechenden Akte der Zwangsenteignung mit allen rechtlichen Garantien für das enteignete Eigentum durchgeführt werden kann, in der der genannte Erlass  die Rechtsstellung der Erklärung des öffentlichen Nutzens oder sozialen Interesses einnehmen wird, in der jedoch die entsprechende Autonome Gemeinschaft die Notwendigkeit der Besetzung des spezifischen Eigentums akkreditieren und bearbeiten und die entsprechenden Verfahren befolgen muss. Es ist klar, dass der enteignete Eigentümer den im vorgenannten Verfahren festgesetzten Preis mit allen vom Rechtsstaat gebotenen Garantien erhalten wird, dass alle rechtlichen Schritte gegen die illegale Besetzung aufrechterhalten werden und dass er natürlich die Möglichkeit hat, gegenüber der enteignenden Verwaltung für alle Schäden, die durch ein unkorrektes Verfahren derselben verursacht wurden, auf die Klage der vermögensrechtlichen Verantwortung zurückzugreifen.  

Abschließend möchte ich eine Botschaft der Ruhe und des Vertrauens in unsere Rechtsstaatlichkeit in etwas turbulenten Zeiten übermitteln, obwohl ich darauf bestehe, dass wir wachsam bleiben müssen, um unsere Rechte, die garantiert und geschützt sind, zu respektieren.