Las claves de la limitación de los precios del alquiler de vivienda en Berlín

AUTOR: Carmen Piris

FECHA: 04.03.2020

Berlín, otra capital europea que limita por ley las rentas del alquiler.

La misma semana que en España se anunciaba que en los próximos meses se aprobaría una normativa estatal para facultar a Entidades Locales y Comunidades Autónomas a articular un régimen de control de los precios del alquiler de vivienda, en Berlín entraba en vigor la ley regional que impone un límite a la renta del alquiler de viviendas (popularmente conocido en alemán con el término “Mietendeckel”).

Esta normativa, en realidad, a día de hoy no supone ninguna revolución, pues ya en diversas capitales se han implantado distintas variantes del control de precios: Nueva York, París, Lisboa y Roma son algunos ejemplos –que, por cierto, no han demostrado ningún viso de eficacia.

El “Mietendeckel” de Berlín: qué es y cómo funciona

Berlín, ciudad cosmopolita y cool donde las haya, tiene en la actualidad unos 3,7 millones de habitantes distribuidos en 1,9 millones de viviendas, de las cuales el 85 % está ocupado en régimen de alquiler, con una renta de mercado media de casi 12,- €/m2. Tras diversos años de fuertes subidas de las rentas (con incrementos anuales que rondaban el 10 %), las autoridades se propusieron intervenir.

En este contexto, el 23 de febrero de 2020 entraba en vigor la citada Ley que fija la renta neta máxima mensual que los arrendadores berlineses pueden percibir al alquilar sus viviendas, en función de la fecha de construcción y de las características de cada inmueble, implantando un rango de precios que oscila desde 3,92 €/m2, correspondiente a una finca anterior a 1918 sin calefacción central ni cuarto de baño propio, hasta 9,80 €/m2 por una vivienda construida entre 2003 y 2013 que cuente con al menos un cuarto de baño propio y servicio de calefacción central.

Este tope de las rentas es aplicable a todos los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, si bien se contemplan las siguientes excepciones (porque, como es bien sabido, toda regla que se precie ha de tener alguna salvedad):

  1. Los inmuebles privados de nueva construcción (a partir de 2014), así como la vivienda social (cualquiera que sea su fecha), están excluidos de esta limitación de precios.
  2. Los arrendadores de inmuebles que sean objeto de ciertos trabajos de reforma y modernización, a los efectos de incentivar la rehabilitación y la sostenibilidad del parque berlinés de vivienda en alquiler, podrán elevar la renta a raíz de 1 €/m2.
  3. La renta de las viviendas unifamiliares y las pareadas y, en general, de todas las que se enclaven en edificios de hasta dos viviendas, se puede incrementar respecto al máximo fijado en la Ley hasta en un 10 %.
  4. Otra variable a tener en cuenta es la zonificación (pendiente aún de desarrollo normativo): en barrios modestos, el precio del alquiler se reducirá entre 0,28 y 0,09 €/m2, mientras que en áreas especialmente prósperas se podrá aumentar hasta 0,74 €/m2.

 

En cuanto a la actualización de las rentas, se permite que a partir del año 2022 se adecúen a la inflación con ajustes de hasta 1,30 %, siempre que ello no conlleve una superación del límite antes referido. Esta congelación de los precios se conoce como “Mietenstopp”.

El “Mietendeckel” de Berlín estará vigente durante los próximos cinco años (siempre que el Tribunal Constitucional alemán no lo anule en el marco del recurso interpuesto por los partidos de la oposición), y las sanciones previstas para aquellos arrendadores que no lo respeten podrían alcanzar los 500.000,-€.

Retroactividad de las medidas

¿Y qué pasa con los contratos de arrendamiento de vivienda actualmente vigentes? Ante el anuncio en junio de 2019 de la próxima obligatoriedad de estos topes máximos, las rentas en Berlín se dispararon.
De ahí que el precio de un alquiler de vivienda pactado antes de la vigencia del “Mietendeckel” deba haberse adaptado antes del 23 de noviembre de 2020 a las cifras previstas en la Ley, si bien se permite mantener aquellos precios que no superen en más de un 20 % el límite máximo obligatorio.

La fórmula española para el control de la renta

Al contrario de lo que pudiera parecer, la situación arrendaticia alemana no es directamente extrapolable a la que tenemos en España, principalmente debido a nuestra predilección por el inmueble en propiedad: según un informe publicado en diciembre de 2019 por la plataforma Servihabitat Trends, sólo el 23,7 % de los españoles vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania ese porcentaje roza el 50 % a nivel nacional y el 85 % en la capital.

Tampoco el porcentaje de inmuebles en manos de arrendadores institucionales o grandes propietarios es similar: en España no llega al 5 %, mientras que por ejemplo en Berlín supera el 12 %.

Así las cosas, veremos cómo se traslada al mercado residencial español la fórmula del “Mietendeckel” berlinés. Todavía se desconoce en qué van a consistir exactamente las medidas que se aprobarán a nivel estatal y los mecanismos de limitación que podrán introducir los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, pero estos últimos días sí se han avanzado algunas ideas: los precios del alquiler estarán basados en un índice de referencia (que se prevé se publique a finales de este mes de marzo), será una regulación acotada temporalmente y se actuará solo “en zonas tensionadas” y “con precios desorbitados” [sic].

A falta, por tanto, de que se proponga y se apruebe un texto legal concreto, los expertos advierten que fijar una renta máxima obligatoria podría –además de menoscabar los derechos a la propiedad privada y a la libertad– amenazar la seguridad jurídica y generar un indeseado clima de desconfianza e inestabilidad en el sector, y proponen alternativas, tales como aprobar una serie de incentivos fiscales (prometidos desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) para aquellos arrendadores que alquilen sus viviendas conforme a un determinado rango de precios y/o de condiciones.

En lo que sí coinciden todos los agentes del mercado inmobiliario es en que la solución a la problemática española pasa por ampliar el número de viviendas asequibles en alquiler, a través de la colaboración público-privada. En cualquier caso, habrá que esperar para conocer qué medidas se toman finalmente en España y, sobre todo, para comprobar su eficacia e idoneidad.

ACTUALIZACIÓN (16.03.2020)

Ni un mes ha pasado desde que entrara en vigor el techo del precio del alquiler de viviendas en Berlín y la congelación de las rentas, y esta norma ya ha sufrido el primer revés procesal: según Auto de 12 de marzo de 2020, el Landgericht (Tribunal Superior) de esa ciudad-estado considera que la nueva ley no se ajusta al Código Civil y excede las competencias que la Constitución alemana atribuye a los Estados Federados, lo cual conllevaría su ineficacia y nulidad.

De ahí que, aunque ni el Mietendeckel ni el Mietenstopp hayan sido suspendidos, el citado Tribunal Superior de Berlín ha elevado la cuestión al Tribunal Constitucional federal, que se pronunciará al respecto en los próximos meses.