Limitación del precio del alquiler de vivienda: Sí o no.

AUTOR: Carmen Piris

FECHA: 17.07.2020

El pasado mes de marzo publicábamos un artículo sobre la entrada en vigor en la ciudad-estado de Berlín de una Ley por la cual se fija la renta neta máxima mensual que pueden percibir los arrendadores de vivienda, en función de la fecha de construcción y las características de cada inmueble; es lo que en alemán se conoce como con el término “Mietendeckel” (techo de renta). Así, se establece un rango de precios que oscila entre 3,92 €/m2, correspondiente a una finca anterior a 1918 sin calefacción central ni cuarto de baño propio, y 9,80 €/m2 por una vivienda construida entre 2003 y 2013 que cuente con al menos un cuarto de baño propio y servicio de calefacción central.

PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN ESPAÑA

También en marzo –justo antes de la crisis del coronavirus–, el Gobierno de España anunciaba que en los próximos meses se aprobaría una normativa estatal para facultar a Entidades Locales y Comunidades Autónomas a articular un régimen de control de los precios del alquiler de vivienda, si bien la situación arrendaticia alemana no es directamente extrapolable a la que tenemos en España, principalmente debido a que la cifra de viviendas en alquiler es mucho menos extensa aquí, debido a nuestra predilección por el inmueble en propiedad: según un informe publicado en diciembre de 2019 por la plataforma Servihabitat Trends, sólo el 23,7 % de los españoles vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania ese porcentaje roza el 50 % a nivel nacional y el 85 % en la capital. Tampoco el porcentaje de inmuebles en manos de arrendadores institucionales o grandes propietarios es similar: en España no llega al 5 %, mientras que por ejemplo en Berlín supera el 12 %.

Ahora bien, es incuestionable que el precio del arrendamiento de vivienda sigue subiendo a nivel global en España: según el portal Idealista, con una media de 11,3 €/m2 en la actualidad (frente a los 10,9 del mes de diciembre pasado), se ha encarecido un 3,4 % respecto a junio de 2019, e incluso durante el segundo trimestre del 2020 –en plena pandemia del covid– se ha detectado un leve repunte (1,2 %).

Por otra parte, recientemente se publicaba la “Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2019”, tras haber analizado los datos del portal inmobiliario Fotocasa y la plataforma de empleo InfoJobs, que arrojaba unas cifras poco alentadoras: En el año 2015, para pagar un alquiler de una vivienda de 80 m2, los ciudadanos destinábamos de media un 28 % de nuestro salario; en 2019 alcanzamos el 40 %. Y suma y sigue. Este incremento es especialmente alarmante si tenemos en cuenta que los expertos aconsejan que la renta no supere el 30 % del sueldo mensual. Lo llamativo es que, con las únicas excepciones de La Rioja (29%), Galicia (29%), Castilla y León (29%), Murcia (27%), Castilla -La Macha (23 %) y Extremadura (20%), el resto de regiones superan dicha barrera del 30 %, llegando incluso a alcanzar el 56 % en Cataluña y Madrid.

A falta de la aprobación de la normativa a nivel estatal y, por tanto, desconociendo todavía los mecanismos de limitación que podrán introducir los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas, sí se han ido avanzando algunas ideas: la limitación a los precios del alquiler estará basada en un índice de referencia, se actuará solo “en zonas tensionadas” y “con precios desorbitados”, será una regulación “limitada en el tiempo” y cumplirá el deseo de frenar la “especulación” en el sector [sic].

En este contexto, el pasado 30 de junio se publicaba el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precios de Alquiler de Vivienda (acceso pinchando aquí), concebido “para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible”, el cual proporciona al ciudadano múltiples datos (descargables) del precio medio del alquiler de vivienda habitual colectiva y unifamiliar en España agrupados por anualidades y en función del nivel territorial objeto de la consulta (sección censal, distrito, municipio, provincia o comunidad autónoma), resultado de recopilar información de más de 11,2 millones de alquileres entre 2015 y 2018 y que será actualizado anualmente mediante la incorporación de nuevos datos.

Ahora bien, de momento este índice de referencia no fija rentas máximas ni de obligada observancia para los arrendamientos, aunque sí puede servir de base para que el mercado se vaya ajustando a estos precios. Ni siquiera, a día de hoy, desde la Administración del Estado se fomenta que los nuevos alquileres se adapten al índice, por ejemplo, mediante incentivos fiscales o beneficios de otra índole.

LIMITACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN CATALUÑA

Si bien todavía no se ha aprobado ninguna norma que faculte a los Ayuntamientos y a las Comunidades Autónomas a limitar y/o congelar el precio del alquiler de vivienda habitual, el 15 de julio de 2020 se registraba novedosamente en el Parlamento de Cataluña una proposición de ley “de Contención y Moderación del Precio del Alquiler”, que ha sido redactada por el Sindicato de Inquilinos y el Departamento de Justicia de la Generalitat y respaldada y apoyada por JxC, ERC, En Comú Podem y CUP.

En virtud de esta norma, con base en el Código Civil Catalán, se pretende prohibir a los arrendadores percibir una renta mayor que la que hubieran pactado en el anterior contrato sobre el inmueble y que además –salvo excepciones (p.ej. supuestos de obras de mejora)– en ningún caso podrá superar el valor máximo fijado por la Generalitat, y sería aplicable, además de en el Área Metropolitana de Barcelona, en los municipios catalanes de más de 20.000 habitantes que hayan sido declarados por la Administración autonómica como zona “con un mercado de vivienda tensionado” hasta que dicha situación se revierta (casi 60). A estos efectos, se tendrá en cuenta lo siguiente:

  • Si la vivienda ha estado alquilada durante los cinco años anteriores, la cuantía de la renta del último contrato se verá actualizada con el llamado Índice de Garantía de Competitividad, aplicado de forma acumulada desde la fecha de celebración de aquel arrendamiento.
  • Se establece la obligación de recoger en el contrato, entre otros datos, el importe de la renta expresado en €/m2, así como de adjuntar el informe administrativo con el valor del índice de referencia correspondiente.

Esta limitación de rentas será aplicable a todos los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda permanente que se firmen o se renueven en el futuro, pero en principio no afectará a los que estén vigentes o en prórroga cuando se apruebe y se publique la norma. En caso de que el contrato de alquiler no respete los límites de renta establecidos, el arrendatario tendrá derecho a que le sea reintegrada la cantidad abonada en exceso más los intereses, además del procedimiento sancionador que se incoaría frente al arrendador. Además, por vez primera las organizaciones de inquilinos podrán comparecer como parte en la mediación de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

VALORACIONES EN EL SECTOR

Sin perjuicio de que en un futuro cercano veremos los primeros efectos de estas medidas en nuestro país (se prevé que esta propuesta se tramite por el procedimiento de urgencia y pueda entrar en vigor en Cataluña este mismo verano), en lo que coinciden todos los agentes del mercado inmobiliario es en la urgentísima necesidad de aumentar el parque de vivienda pública y asequible o social (hoy, representa sólo el 2,5 % del mercado) y en la conveniencia de establecer una serie de incentivos fiscales (prometidos desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) para aquellos arrendadores que alquilen sus viviendas conforme a un determinado rango de precios y/o de condiciones, pero sin limitar obligatoriamente la renta por ley y, con ello, menoscabar el derecho a la propiedad privada.

De hecho, las principales críticas que ha recibido esta proposición de ley presentada en el Parlamento catalán es, precisamente, la falta de competencia de la Administración autonómica para modificar sustancialmente la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.