Medidas de reducción de costes de pymes y autónomos: rentas del alquiler de inmuebles distintos a viviendas.

AUTOR: Ana Sacristán

FECHA: 22.04.2020

Mañana, 23 de abril, entra en vigor el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante, el “RDL 15/2020” publicado en el Boletín Oficial del Estado de hoy 22 de abril), por el que se introducen nuevas medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en determinadas circunstancias económicas provocadas por la declaración del estado de alarma y sus prórrogas.

REQUISITOS DEL ARRENDAMIENTO.

La medida publicada hoy es aplicable a los arrendamientos de un inmueble urbano para uso distinto del de vivienda habitual, y cuyo contrato se haya firmado al amparo la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

En otras palabras, la moratoria prevista en el RDL 15/2020 se aplicará a los contratos de arrendamiento de locales comerciales, restaurantes, bares, oficinas, academias, talleres, naves industriales o almacenes y, en general, de cualesquiera inmuebles urbanos que no sean de uso residencial sino para realizar una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. También afecta a los arrendamientos de industria y a los alquileres de viviendas de temporada.

Y quedan expresamente excluidos del ámbito de estas medidas los contratos de arrendamientos de los siguientes inmuebles:

  • Las viviendas habituales y permanentes.
  • Las viviendas de alquiler turístico.
  • Las viviendas asignadas a los porteros, guardas, asalariados, empleados o funcionarios.
  • Las viviendas universitarias asignadas a los estudiantes o al personal docente.
  • Las viviendas militares.
  • Las fincas rústicas y las de aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal incluso aunque conlleven el alquiler de una casa-habitación.

REQUISITOS DEL ARRENDATARIO Y ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS MISMOS.

Los Arrendatarios de los inmuebles para uso distinto del de vivienda a los que se aplican estas medidas son todas las personas físicas o jurídicas que, siendo autónomos o pymes, reúnan los siguientes requisitos:

(i) Si es un AUTÓNOMO: que con fecha 14 de marzo de 2020 estuviera afiliado y en situación de alta, bien en:

  • el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o
  • el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o
  • alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

(ii) Si es una PYME: que, durante al menos dos ejercicios consecutivos, no supere más de un umbral de los siguientes:

  • Total de las partidas del activo: 4 Mill. €.
  • Importe neto de su cifra anual de negocios: 8 Mill. €
  • Número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio: 50.

(iii) Y, en AMBOS CASOS, que cumpla alguna de las siguientes circunstancias:

  • que su actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o su normativa de desarrollo, o
  • que el mes anterior haya facturado menos del 75% de su facturación media mensual del mismo trimestre del año pasado.

El cumplimiento de los mencionados requisitos se acreditará por el Arrendatario ante el Arrendador inicialmente de la siguiente forma:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que se indique que se ha producido la reducción de la facturación mensual al menos, en un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior y con fundamento en la información contable y de ingresos y gastos. El Arrendatario está obligado a mostrar sus Libros Contables al Arrendaor si este lo requiere.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Si algún Arrendatario se beneficiara de estas medidas alegando indebidamente reunir los requisitos indicados, responderá de los daños y perjuicios producidos, además de las restantes responsabilidades derivadas de esta conducta fraudulenta.

EN QUÉ CONSISTE LA MORATORIA A AUTÓNOMOS Y PYMES.

Salvo que ambas partes hubieran acordado con anterioridad una moratoria o reducción de la renta del alquiler, el Arrendatario que reúna las condiciones expuestas, podrá solicitar a su Arrendador en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, esto es hasta el 23 de mayo de 2020, una moratoria en el pago de la renta, medida que se aplicará de manera automática en el supuesto de que el Arrendador reúna alguna de estas condiciones (“Grandes Tenedores”):

  • Que sea una empresa o entidad pública de vivienda.
  • Que sea un “gran tenedor” por ser una persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros).
  • Que sea un “gran tenedor” por ser una persona física o jurídica titular de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Esta moratoria consistirá en un aplazamiento en el pago de la renta, a partir de la siguiente mensualidad y durante la vigencia del estado de alarma y las mensualidades siguientes (prorrogables una a una), si persiste la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses de renta.

En este caso, la renta de ese periodo se fraccionará para ser abonada durante al menos dos años (en los que el contrato de arrendamiento o sus prórrogas estén vigentes), contados desde que se termine el estado de alarma o la situación vulnerable del Arrendatario o hasta el fin de los cuatro meses, sin que ello genere intereses ni penalizaciones.

En el supuesto de que el Arrendador NO reúna alguna de las condiciones indicadas anteriormente y por lo tanto, NO sea una empresa o entidad pública de vivienda ni un “Gran Tenedor”, podrá solicitar a su Arrendador, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, esto es hasta el 23 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. El Real Decreto-ley, al contrario de lo establecido para el supuesto de Arrendadores Grandes Tenedores, no establece el importe ni la limitación de dicho aplazamiento. No obstante, sí autoriza el uso de la fianza depositada conforme al artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Conviene recordar en este punto que la propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza para este tipo de inmuebles es de dos (2) mensualidades de renta y que debe encontrarse depositada en el organismo autonómico competente para el depósito de fianzas.

Añade el RDL 15/2020 publicado en el día de hoy que en caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el Arrendatario deberá reponer la misma en el plazo de un año desde que haya sido acordado con el Arrendador o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. Hemos de señalar en este punto que vemos complicada la “disposición” del importe de la fianza en un sentido real, al encontrarse esta depositada como dijimos en el organismo autonómico correspondiente. De entenderse como “disposición” la aplicación de la fianza al pago de la renta, se establecería la obligación del Arrendatario de devolución de los meses de renta a la que hubiera sido aplicada la fianza, en el plazo de un año o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.